назад
28.05.20

Закон про ринок землі: як змінюються правила гри?

31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила Закон України № 552-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”. Цей закон набирає чинності 1 липня 2021 року. Які відбулися зміни в існуючому законодавстві та що це означає для пересічного громадянина, підприємців та країни загалом? Про це пише у блозі на Цензор.НЕТ заступниця Міністра юстиції України Валерія Коломієць.

Нові правила поступово знімають обмеження земельного мораторію: набути право власності на землю сільгосппризначення крім держави і територіальних громад зможуть громадяни України. З 01.01.2024 р така можливість з’явиться і у юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава чи територіальні громади. При цьому, до 01.01.2024 року громадяни можуть набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. З 01.01.2024 року максимальна загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина збільшується до 10 000 гектарів. Аналогічною є максимальна площа сільськогосподарських земель для юридичних осіб (за умови дотримання лімітів для кожного з учасників юридичної особи).

Водночас юридичним особам, на відміну від громадян, забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на їхню користь земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв). Але ця заборона не поширюється на перехід до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.

Отримали право отримувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення також банки, але лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Однак, банки повинні відчужити такі земельні ділянки на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Разом з цим, іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частку у статутному капіталі, акції, паї або брати участь у якості члена юридичної особи, яка є власниками земель сільськогосподарського призначення, а також безпосередньо земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Існує виключення з таких обмежень – схвалення рішення щодо набуття права власності на референдумі.

Обмеження, що не можна змінити

Але є обмеження, котрі заборонено змінювати навіть шляхом референдуму. Серед них — заборона набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

– юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

– юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

– особами, які належать або належали до терористичних організацій;

– юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

– юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

– юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;

– фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

– юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Десять тисяч гектарів — це обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, якими може володіти як громадянин, так і юридична особа. Це обмеження діятиме до 1 січня 2024 року. Порушення обмеження загальної площі є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також її конфіскації.

При цьому набути право власності можна лише через безготівкову сплату ціни земельної ділянки. Набувач повинен в разі укладання відплатного договору підтвердити джерело походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається право власності.

Не знято заборону на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що на момент набуття чинності Законом мають статус державної та комунальної власності.

Хто має право на викуп у держави земельної ділянки

Розділ X Земельного кодексу України доповнено новим пунктом 61, котрий містить умови та перелік осіб, які мають право викупу земельних ділянок державної і комунальної власності, а саме:

– громадяни, яким належить земельна ділянка державної та комунальної власності, призначена для ведення селянського (фермерського) господарства, на праві постійного користування або праві довічного успадкованого володіння;

– орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо цих земельних ділянок до 2010 року.

Такий викуп громадяни можуть здійснювати з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок. Проведення земельних торгів для викупу в такому разі не передбачено, а право власності переходить до покупця з моменту сплати першого платежу.

Підсумовуючи зміни, що відбуваються в земельній сфері, важливо зазначити, що послаблення земельного мораторію не стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та місті Севастополя. Заборона на їх відчуження залишається, крім передачі їх у спадщину. Усі угоди, що були укладені під час дії заборони на купівлю-продаж, визнаються недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Насамкінець нагадаю, що система безоплатної правової допомоги й раніше надавала консультації та супроводжувала земельні спори у судах. З впровадженням земельної реформи ми готові надавати юридичний супровід не лише у бюро, центрах, через сайт (https://www.legalaid.gov.ua/), але й за допомогою усіх можливих месенджерів та через гарячу лінію (0 800 213 103). Також ми продовжимо здійснювати виїзні консультації, під час яких юристи зможуть роз’яснити новели законодавства та допомогти скористатися своїм правом на землю кожному, незалежно від територіальної віддаленості.