назад

Зміна власника земельної ділянки в договорі оренди

За Законом України «Про Оренду землі»  зміна орендодавця (юридичною мовою – перехід права власності) не є підставою для зміни умов або припинення договору,  якщо інше не передбачено договором оренди землі. Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

Слід зауважити, що   відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.

Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов’язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Між новим власником орендованого майна, який виступає  орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Новий власник земельної ділянки, щодо якої оформлено договір оренди, одночасно з отриманням права власності на землю отримує також права та обов’язки попереднього власника за чинним договором оренди (ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу). Тож перехід прав та обов’язків відбувається автоматично, незалежно від того, внесено зміни до договору оренди землі чи ні.

Крім того, ст. 1481 ЗК передбачено добровільність та взаємне бажання сторін вносити зміни до укладеного раніше договору оренди землі із зазначенням інформації про нового власника ділянки.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі»  орендодавець має право вимагати від орендаря:

  • використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
  • дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
  • дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
  • своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до статті  31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі:

  • закінчення строку, на який його було укладено;
  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
  • поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  • смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • ліквідації юридичної особи-орендаря;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставотримачем;

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.