назад

Адвокат системи БПД допоміг стягнути заборгованість по орендній платі за житло

До Уманського місцевого центру з надання БВПД звернувся пан Віктор про отримання безоплатної вторинної правової допомоги, що передбачало представництво інтересів у суді та інших органах та установах.

Уманським місцевим центром призначено адвоката Іллю Забаркіна, який ознайомившись із справою склав позов до суду з ґрунтовними вимогами.

Пан Віктор позивався до громадянки Ольги про стягнення заборгованості за договором найму житла.

Клієнт зазначав, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, він є власником квартири. 2018 року пан Віктор уклав договір найму вказаної квартири з пані Ольгою.

Згідно з п. 4.1. вище зазначеного договору за згодою сторін розмір орендної плати за користування приміщенням, що орендується, складає 1 200 грн за місяць.

Відповідно до п. 4.2. договору орендна плата сплачується орендарем не пізніше 28 числа кожного місяця.

Пунктом 4.4. договору передбачено, що орендар зобов`язаний протягом трьох днів з моменту прийняття орендованого житлового приміщення перерахувати орендну плату за перші 2 місяці та за кожен послідуючий місяць авансом.

Акт приймання-передачі квартири  був підписаний паном Віктором та пані Ольгою 2018 року.

Пункт 4.5. договору встановлює, що усі витрати за користування комунальними послугами, телефонами, послугами Інтернет оплачуються орендарем самостійно за розрахунковими рахунками, наданими орендодавцем.

2019 року між сторонами був укладений додатковий договір до договору найму житла, згідно якого змінився кількісний склад осіб, що проживають в квартирі, а також розмір орендної плати, що з 2019 складає 2 500 грн. щомісячно.

Відповідачем за період проживання з 2018 по час звернення до суду було сплачено 9 395,97 грн. в рахунок оплати оренди квартири.Заборгованість по орендній платі складала 11 704,03 грн.

Заборгованість за комунальні послуги за період проживання відповідача в орендованій квартирі складає 9 725,04 грн. Розмір неустойки становить 0,1 % за кожен день прострочення платежу, а в загальному – 4 579,5 грн.

2019 року на адресу пані Ольги була направлена претензія з вимогою погасити заборгованість, яку вона отримала, проте, вона її проігнорувала.

Пан Віктор повідомив, що на час звернення з позовом до суду заборгованість по орендній платі збільшилась, оскільки орендарка ухилилась від виконання договору, акт приймання-передачі квартири досі не підписала, ключі від квартири не повернула.

Адвокат Ілля Забаркін під час складення позовної заяви по даній справі, керувався наступними нормами права.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно ч. 2 ст. 158 ЖК Української РСР договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов`язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Частиною 1 ст. 1216 ЦК України встановлено, що спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Відповідно до ч. 1 ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

Відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 331ЦК України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004№1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 3, 5 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України,чи його дубліката; свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката.

Згідно п. 2 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IVречові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов, зокрема, на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про власність» від 07.02.1991 №697-ХІІ (який був чинним на момент виникнення правовідносин) об`єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого виробничого призначення.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.     Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно ч. 1, 2 ст. 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору невстановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

Відповідно до п. 9.1 договору найму житлового приміщення цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє строком один рік із можливістю продовження.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Згідно ч. 1 ст. 641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Договірне може вважатися не укладеним після його повного чи часткового виконання.

Дані норми права співзвучні із постановою Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144 цс 18.

Відповідно до ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Згідно ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Тобто, норми діючого законодавства не передбачають обов`язкової державної реєстрації договору найму житлового приміщення.

Суддею Монастирищенського районного суду Черкаської області позов пана Віктора до пані Ольги задоволено частково, а саме: стягнуто заборгованість по орендній платі з орендарки квартири у сумі  11 704,03 грн.

(Справа №702/706/19)