назад

Іпотечний договір: що варто знати

Правове регулювання іпотечного договору здійснюється відповідно до Цивільного кодексу Українизаконів України “Про заставу”“Про іпотеку”“Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”. Законодавство визначає поняття іпотеки як вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом (ст. 1 Закону України “Про іпотеку”). У ст. 3 цього Закону зазначено, що іпотека може виникати на підставі договору, закону або рішення суду. Відповідно до ст. 575 Цивільного кодексу України іпотека є видом застави, яка своєю чергою є способом забезпечення виконання зобов’язання. Детальніше про іпотечний договір розповідає фахівчиня Сумського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Юлія Іваненко для видання ЮРИСТ&ЗАКОН.

Отже, іпотечний договір є договором про заставу нерухомого майна, способом забезпечення виконання основного зобов’язання боржником перед кредитором. Іпотечний договір є угодою, якою забезпечується основний договір кредитування, а тому слід пам’ятати, що він може виникати тільки як додатковий забезпечувальний договір основного зобов’язання. Своїми словами: якщо немає кредитного договору, то й іпотечного договору бути не може.

Найчастіше в Україні іпотечний договір укладають між банком і боржником (фізичною або юридичною особою) для забезпечення виконання умов кредитних договорів, наприклад, кредитного договору або договору про іпотечний кредит.

Іпотечний договір є одним із найефективніших способів забезпечення виконання зобов’язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає права останнього та встановлює високий пріоритет для задоволення його вимог. Під час укладення договору іпотеки особа, яка передає своє нерухоме майно (іпотекодавець) іншій стороні (іпотекодержателю), несе ризик втрати права власності на таке майно в разі невиконання основного зобов’язання (повернення кредитних коштів).

Сторони в іпотечному договорі

Сторонами в іпотечному договорі є іпотекодавець (боржник або його поручитель за основним кредитним договором) та іпотекодержатель (кредитор за основним кредитним договором).

Іпотекодавець – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути як боржник, так і його майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання третьої особи – боржника за договором, яким установлено основне зобов’язання. Боржник – це особа, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання власних зобов’язань за договором, яким установлено основне зобов’язання.

Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов’язанням (наприклад, банк, фінансова установа або інша юридична особа, яка має повноваження для укладання кредитних та іпотечних договорів).

Іпотекодавцем та іпотекодержателем за іпотечним договором можуть бути як фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства), так і юридичні особи, а також держава в особі уповноважених органів. Фізичні та юридичні особи для укладення іпотечного договору повинні мати повну цивільну дієздатність.

Особливості предмета іпотечного договору

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

– нерухоме майно належить іпотекодавцю (боржнику) на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

– нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернено стягнення;

– нерухоме майно зареєстроване в установленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотечного договору може бути:

– будь-яке нерухоме майно (у т. ч. земельні ділянки; будівлі; споруди; підприємство як майновий комплекс; житлові будинки; квартири; дачі; садові будинки; гаражі);

– право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для забезпечення виконання основного зобов’язання вважається нерухомим майном;

– об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно в майбутньому.

Не можуть бути предметом іпотеки:

– вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання пенсійних виплат, аліментів тощо);

– об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації;

– об’єкти права державної власності, що не підлягають приватизації;

– культурні цінності, що є об’єктами права державної чи комунальної власності та занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

– пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації;

– музейні предмети, музейні колекції, музейні зібрання, що належать до державної частини Музейного фонду України, та предмети музейного значення, що підлягають внесенню до державної частини Музейного фонду України;

– майно вищих навчальних закладів державної та комунальної форм власності, що забезпечує їх статутну діяльність;

– майно, одержане за договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;

– майно, передане за договором довічного утримання (догляду).

Особливості окремих положень законодавства щодо предмету іпотечного договору

1. Щодо частини об’єкта нерухомого майна як предмета іпотечного договору. Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України “Про іпотеку” частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Верховний Суд України у листі від 01.02.2015 р. “Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна” зазначає, що чинним законодавством не передбачено можливості передачі в іпотеку частини об’єкта нерухомого майна, оскільки після виділення в натурі та реєстрації права власності на неї така частина перестає бути частиною і стає окремим об’єктом нерухомості. Цей висновок потрібно застосовувати незалежно від того, перебуває частина об’єкта нерухомого майна у спільній власності чи в одноосібному володінні. Тобто теоретично в законодавстві закладено норму щодо можливості частини об’єкта нерухомого майна бути предметом іпотечного договору після її виділення в натурі, але при цьому, логічно, ця частина після її виділення стає новим об’єктом нерухомого майна, тому вже не матиме статусу “частини”.

2. Щодо об’єкта нерухомого майна, яке є у спільній частковій чи спільній сумісній власності, як предмета іпотечного договору.

Об’єкт нерухомого майна, що є у спільній власності (частковій чи сумісній), може бути передано в заставу лише за згодою усіх співвласників (ст. 578 Цивільного кодексу України).

У ст. 6 Закону України “Про іпотеку” також визначено, що майно, яке є у спільній власності, може бути передано в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку у спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

3. Щодо земельної ділянки як предмета іпотечного договору.

Відповідно до ст. 133 Земельного кодексу України предметом іпотеки може бути земельна ділянка, що належить іпотекодавцеві на праві власності.

У заставу можна передавати земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них:

– право оренди земельної ділянки;

– право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

– право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Земельну ділянку або право на неї може бути передано в заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом. Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки. Статтею 13 Закону від 11.12.2003 р. № 1378-ІV “Про оцінку земель” передбачено, що в разі застави земельної ділянки проводиться експертна грошова оцінка землі.

Земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов’язані між собою, а отже іпотека щодо будівлі (споруди) має поширюватись і на земельну ділянку, на якій вона розташована, і навпаки, причому навіть у тих випадках, коли предметом у договорі іпотеки визначено лише один об’єкт.

Істотні умови іпотечного договору

Договір укладають після досягнення згоди за всіма істотними умовами. До істотних умов іпотечного договору належать:

1) зміст договору та розмір основного зобов’язання;

2) строк договору і порядок його виконання;

3) предмет договору (опис предмета іпотеки повинен бути достатнім для його ідентифікації та/або містити його реєстраційні дані). У разі іпотеки земельної ділянки або права користування нею обов’язково має бути зазначено її цільове призначення;

4) посилання на випуск заставної або її відсутність. Заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки (ч. 1 ст. 20 Закону “Про іпотеку”);

5) обов’язково в договорі має бути вказано реквізити сторін, а саме:

– для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про: для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців; для нерезидентів – найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

– для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб відомості про: для громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України.

Форма іпотечного договору

Іпотечний договір укладають у письмовій формі, він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 577 ЦК України, ч. 2 ст. 13 Закону “Про заставу”). Недодержання письмової нотаріально посвідченої форми договору іпотеки визначає такий договір як нікчемний. Нотаріальне посвідчення договору іпотеки здійснюється за місцем розташування майна, що передається в іпотеку, або за місцезнаходженням однієї із юридичних осіб, яка є стороною договору (ч. 4 ст. 55 Закону “Про нотаріат”).

Державна реєстрація іпотечного договору

Обтяження нерухомого майна іпотечним договором підлягає державній реєстрації відповідно до вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. № 1127.

Державну реєстрацію іпотеки здійснюють із метою встановлення пріоритету, тобто переважного права іпотекодержателя перед іншими особами задовольнити свої вимоги першим за рахунок майна, переданого в іпотеку.

Державну реєстрацію іпотеки здійснює в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень особа, на яку відповідно до законодавства покладено функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, на підставі повідомлення іпотекодержателя. Такими особами Законом України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень” визначено державного реєстратора та у випадку, передбаченому цим Законом, нотаріуса як спеціального суб’єкта, на якого покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (ст. 9).

Взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону, а не з моменту нотаріального посвідчення іпотечного договору. Реєстрація іпотечного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для його дійсності.

Підстави припинення іпотечного договору:

– припинення основного кредитного зобов’язання. У разі якщо основний кредитний договір припиняє свою дію, то й іпотечний договір автоматично припиняє свою дію. Таке припинення є можливим унаслідок закінчення строку дії основного договору, унаслідок виконання зобов’язань за основним договором або унаслідок визнання основного договору припиненим за рішенням суду;

– закінчення строку дії іпотечного договору, який вказано в самому договорі;

– реалізація предмета іпотеки відповідно до закону;

– набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. У тому випадку, коли іпотекодавцем за іпотечним договором був майновий поручитель, останній набуває права кредитора за основним зобов’язанням. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою;

– визнання іпотечного договору недійсним за рішенням суду;

– знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), у разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

– з інших підстав, передбачених законодавством.

У разі смерті іпотекодавця дія іпотечного договору не припиняється, так само, як і не припиняється дія основного кредитного договору. Усі права й обов’язки іпотекодавця (боржника) переходять до його правонаступників (спадкоємців) відповідно до Цивільного кодексу України, яким передбачено, що до складу спадщини входять усі права й обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини. Спадкоємець, до якого перейшло право власності на предмет іпотеки після прийняття спадщини, набуває статусу іпотекодавця, з усіма правами та обов’язками, і несе відповідальність за виконання умов іпотечного договору в тому самому обсязі і на тих умовах, що існували у попереднього власника предмета іпотеки.