назад

На що звертати увагу при укладенні угод із забудовником?

Чи не кожен українець ще з дитинства мріє, що у майбутньому матиме власне житло, в якому пануватиме комфорт та затишок. Недарма народна мудрість каже, що добре тому, хто в своєму домі.

Сучасні технології будівництва, вільне або поліпшене планування, тривалий термін експлуатації, відсутність історій зміни власників, ба навіть можливість значно заощадити спонукають українців інвестувати у будівництво свого майбутнього житла. Але нерідко трапляються ситуації, коли люди залишаються і без житла, і без коштів, а обіцяні забудовником кілька років очікування своєї майбутньої оселі поступово перетікають у нескінчені оббивання порогів держустанов, судові тяганини та неможливість справити новосілля. Більш того, вкладені у будівництво кошти буває вкрай важко або неможливо повернути.

Відсутність чіткого законодавчого регулювання вказаного питання не дозволяє повністю убезпечити себе, вкладаючи кошти у майбутнє житло, Проте, мінімізувати ризики при укладенні угод із забудовником можна і потрібно. Детальніше розповіла заступниця директора Регіонального центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги у Херсонській області Олена Іпатенко для видання ЮРИСТ&ЗАКОН.

Перед прийняттям рішення про укладення договору з забудовником слід усвідомити, що людина, яка інвестує кошти у будівництво, ще не має права власності на житло і в майбутньому може отримати  його лише після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Враховуючи положення статті 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то воно виникає з моменту державної реєстрації.

 До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

У свою чергу, об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства, має юридичний статус обєкта незавершеного будівництва.

Варто також пам’ятати, що існує ризик взагалі не отримати житло у майбутньому. До прикладу, процес його будівництва може затягнутися на невизначений строк, об’єкт через технічні недоліки неможливо буде здати в експлуатацію, у замовника закінчиться гроші або ж він взагалі виявиться шахраєм…

Які дії слід вчинити та на що звертати увагу при вирішення питання про інвестування коштів у будівництво житла та укладення угоди з забудовником?

Необхідно перевірити наявність дозвільних документів на будівництво та їх зміст. Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у порядку, визначеному частиною 5 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», і розпочинається з отримання вихідних даних, до яких належать:  містобудівні умови та обмеження, технічні умови та завдання на проектування.

Обов’язково слід перевірити усі дозвільні документи, в тому числі і такий документ, як містобудівні умови та обмеження забудови, адже він містить комплекс планувальних та архітектурних умов до проектування і будівництва щодо поверховості і щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Як правило, якщо замовник будівництва є надійним та добросовісним, то всі документи можна знайти на його веб-сайті або ж потенційному інвестору без зайвих вагань та відмовок нададуть можливість ознайомитися з повним пакетом дозвільних документів. Але слід обов’язково звірити надані документи з даними у відкритих джерелах. Наразі їх можна знайти на офіційному веб-сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ): https://dabi.gov.ua. Але слід врахувати, що відповідно до ряду постанов Кабінету Міністрів України, в тому числі від 23.12.2020 №1340 «Деякі питання функціонування органів архітектурно-будівельного контролю та нагляду» (зі змінами), наразі триває процес ліквідації ДАБІ та створення Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ). Тому найближчим часом вся згадана інформація  може бути вже на сайті ДІАМ.

 Слід переконатися у наявності прав на земельну ділянку, яка забудовується: права власності або користування. Треба перевірити наявність у замовника будівництва правовстановлюючих документів (наприклад, договору оренди (суборенди) земельної ділянки та строк його дії, або ж договору суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою для забудови) та строку його дії, або договору купівлі-продажу). Далі слід звірити вказані у договорі дані з відомостями, які є у реєстрах: Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі права власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Витяги відповідних документів можна замовити онлайн, послуга є платною та потребує ідентифікації особи.

Обов’язково слід перевірити цільове призначення земельної ділянки та відповідність об’єкта, який планується будувати, цільовому призначенню цієї земельної ділянки. Також можна самостійно скористатися Публічною кадастровою картою України (в мережі Інтернет), щоб подивитися призначення вказаної земельної ділянки.

 Варто зібрати та детально проаналізувати інформацію про замовника будівництва, генпідрядника і продавця. Це може бути одна особа або різні. Якщо це різні особи, обов’язково треба з’ясувати, на якій правовій підставі вони співпрацюють, перевірити наявність ліцензії у генпідрядника на певний вид будівельних робіт, повноваження усіх осіб, які підписують документи з людьми – потенційними інвесторами.

Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування (стаття 1 Закону України «Про архітектурну діяльність»). Саме замовника будівництва часто називають забудовником, адже раніше в законодавстві ці поняття ототожнювалися, а в подальшому термін «забудовник» виключили з законодавства. Для цілей цієї статті поняття «замовник» та «забудовник» мають взаємозамінне застосування.

Враховуючи положення статей 317-319 Господарського кодексу України, замовник може на умовах підряду залучати до  будівництва об’єктів виробничого та іншого призначення, підготовки будівельних ділянок, робіт з обладнання будівель, робіт з завершення будівництва, прикладних та експериментальних досліджень розробок тощо, які виконуються суб’єктами господарювання для інших суб’єктів або на їх замовлення, підрядників. Договір підряду на капітальне будівництво може укладати замовник з одним, двома і більше підрядниками.

Обов’язково слід поцікавитися репутаційною характеристикою вказаних осіб. Не зайвим буде пошукати у відкритих джерелах, зокрема в Інтернеті, інформацію про них. Адже там можна знайти багато корисного, в тому числі і відгуки. Інформацію про забудовника можна знайти на сайті Міністерства юстиції України (головне знати код юридичної особи). Там можна дізнатися інформацію про юридичну особу, в тому числі чи не є вона у стадії банкрутства. Далі слід зайти до Єдиного державного реєстру судових рішень (у вільному доступі в мережі Інтернет), де можна дізнатися, чи забудовник є учасником судових розглядів.

Варто перевірити схему інвестування коштів у будівництво, тобто спосіб залучення коштів від потенційного покупця на реалізацію будівництва.

Відповідно до положень статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) – не дуже популярна схема, оскільки крім забудовника у ній бере участь ще одна особа – керуючий ФФБ (ліцензована фінансова установа). Це кошти, передані управителю фонду в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд операцій з нерухомістю (ФОН)– це кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.

Діяльність ФФБ та ФОН регулюється Законом України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Інститут спільного інвестування (ІСІ) – це корпоративний або пайовий фонд. Діяльність ІСІ регулюється Законом України «Про інститути спільного інвестування».

Емісія цільових облігацій підприємств. Люди інвестують кошти у будівництво і отримують від замовника облігації, виконання зобов’язань за якими передбачається об’єктами житлового будівництва. Порядок емісії цільових облігацій підприємств регулюється Положенням про порядок здійснення емісії облігацій підприємств, облігацій міжнародних фінансових організацій та їх обігу (затверджене Рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 27.12.2013 № 2998).

На даний час поряд з прямо передбаченими законодавством в Україні діють і наступні схеми залучення коштів від фізичних осіб у будівництво.

Договір купівлі – продажу майнових прав. Чи не найпоширеніша схема з усіх вищевказаних. Статтею 658 Цивільного кодексу України визначено, що предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Форма такого договору – письмова, нотаріальне посвідчення не вимагається.

Попередній договір купівлі-продажу. Враховуючи положення статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Такими чином, з моменту  підписання попереднього договору купівлі-продажу покупець ще не стає власником житла, він лише має право вимагати від забудовника в майбутньому укласти основний договір (купівлі-продажу).

Інвестиційний договір – схема, яка не має чіткого законодавчого регулювання, вона дуже схожа на сукупність таких схем, як попередній договір та інститут спільного інвестування. Кошти для будівництва залучаються шляхом укладення з покупцями так званих інвестиційних договорів.

Форвардний контракт – спосіб залучення коштів інвесторів, який передбачає укладення договору купівлі деривативу, а потім на його виконання договір купівлі-продажу майнових прав. Укладається на біржі. Дериватив – стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах.

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – укладення договору про сплату пайових внесків в ЖБК в якості асоційованого члена ЖБК, який має право дорадчого голосу.

Усі вказані схеми не є досконалими, мають недоліки та несуть багато ризиків для потенційного інвестора, а найголовніше, що жодна з них не гарантує отримання у власність житла у майбутньому.

Необхідно також уважно проаналізувати текст договору з забудовником. Прийнявши рішення про інвестування у будівництво житла, слід уважно ознайомитися з текстом самого договору та звернути увагу на наступні аспекти:

  • предмет договору (має бути визначено будівельну адресу майбутнього об’єкта будівництва, нумерацію квартири, загальну та жилу площу, поверх, на якому розміщуватиметься квартира, технічні характеристики, комунікації, тощо; дуже добре як додаток до договору мати також графічне планування майбутнього житла з назвами та площами усіх приміщень);
  • ціна житла (має бути фіксованою та бажано з детальним розрахунком платежів як додатком до договору; якщо ціна надто занижена порівняно з ринковою, то це має насторожити, адже замовник будівництва насамперед має на мені отримання прибутку від продажу житла, тому є вірогідність, що він взагалі не збирається його будувати або може здійснити подвійний продаж квартир);
  • права та обов’язки сторін (має бути чіткий та вичерпний перелік прав та обов’язків для сторін договору, слід уникати розмитих та незрозумілих формулювань);
  • строки виконання умов договору (мають бути реальні та чітко визначені строки сплати інвестором внесків, а також строк здачі об’єкта у експлуатацію, строк передачі житла інвестору та оформлення права власності);
  • відповідальність сторін та відшкодування понесених збитків (слід обов’язково прописати відповідальність сторін за розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін, а також за невиконання чи неналежне виконання  умов договору);
  • можливість внесення змін до договору (варто виключити можливість замовника будівництва вносити зміни в договір в односторонньому порядку на власний розсуд);
  • особу підписанта договору від імені замовника та правові підстави, на яких він діє.

Крім того, якщо потенційний інвестор не згоден з деякими пунктами договору або вони викладені незрозуміло та допускають двояке трактування, слід узгоджувати з замовником внесення коректив до тексту договору. Якщо договір не влаштовує, не слід його підписувати взагалі.

Не завадить мати юридичний супровід. Процес інвестування коштів у будівництво є складним та тривалим порівняно з купівлею житла на вторинному ринку. Адже в останньому випадку для підготовки та оформлення відповідних документів на право власності цілком достатньо кілька днів, а у разі вкладення коштів у майбутнє житло слід запастися терпінням у кращому випадку на декілька років. Тому варто скористатися послугами юриста, який супроводжуватиме процес інвестування та перевірятиме усі необхідні документи та законність будівництва на усіх його етапах.

Інвестувати кошти у майбутнє житло, чи ні? Кожен зрештою вирішує для себе сам. Але перед тим, як зробити цей важливий крок, оцініть переваги, зважайте на ризики і нехай ваш дім стане справді вашою фортецею.