назад

Перехід права на земельну ділянку при переході прав на нерухомість – як це буде діяти?

28 жовтня 2021 року набирає чинності  Закон України №1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено».

До нововведень вже діяв загальний принцип єдності земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, але на практиці виникали численні запитання через існуючі прогалини при відповідному переході прав.

З даного питання консультують юристи Кропивницького місцевого центру з надання БВПД.

У новому Законі деталізовані умови переходу прав користування земельною ділянкою до нового власника нерухомості, зокрема щодо переходу прав оренди, користування на праві емфітевзису (довгострокове право користування чужим майном), суперфіцію (користування чужою земельною ділянкою для забудови). Важливим є те, що згода орендодавця (власника) земельної ділянки при такому переході не вимагається. При набутті частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співкористувачем земельної ділянки. Позитивним є те, що законом закріплюється вимога відшкодовувати плату за користування земельною ділянкою до внесення змін до договору користування. Але з іншого боку відразу ж виникає питання, яка має бути процедура внесення змін до договору, зокрема, якщо земельна ділянка перебуває у державній чи комунальній власності.

Закон вносить зміни щодо здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку при набутті прав на нерухомість. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку має відбуватися одночасно із державною реєстрацією права власності на нерухомість, така ж вимога щодо одночасної реєстрації стосується і права користування на земельну ділянку. В останньому випадку реєстратор повинен повідомити про перехід права користування орендодавця, але за умови наявності інформації про місце проживання або місцезнаходження такого орендодавця.

Вказаний Закон значно ширше врегульовує принцип єдності земельної ділянки та нерухомості. Встановлені попереднім Законом вимоги щодо переходу прав користування на земельну ділянку та одночасної державної реєстрації прав залишаються чинними.

Обов’язок негайно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача тепер виникає і у набувача таких прав, а не лише у державного реєстратора.

«З одного боку це забезпечує справедливе право орендодавця знати, хто користується земельною ділянкою, з іншого боку, не зрозуміло, що буде вважатися повідомленням, яким чином потрібно підтверджувати повідомлення, та які часові проміжки щодо “негайного” повідомлення», – прокоментував начальник Долинського бюро правової допомоги Сергій Кравчина.

Даним Законом вирішено це питання та поширено правила переходу прав і на об’єкти незавершеного будівництва, однак за вимоги, що права на об’єкт незавершеного будівництва зареєстровані.

Так само і не було врегульованим питання долі земельної ділянки, якщо у попереднього власника нерухомості не було прав власності або користування на земельну ділянку та при незареєстрованому праві користування.

«Земельна палата Касаційного господарського суду дійшла висновку, що оскільки право власності або користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цих прав, то такі права не можуть переходити до набувача нерухомості за правилами єдності земельної ділянки та нерухомості, якщо вони незареєстровані», – зазначила Анастасія Мироненко,  юристка Кропивницького місцевого центру з надання БВПД.